任意売却と競売の違いは?任売の流れをわかりやすく解説!

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任意売却って何?競売とどう違うの?って気になっていませんか?

ここでは、その違いについてお伝えします!

任意売却とは?

任意売却とは、住宅ローンを返済できなくなった場合に、金融機関の合意のもとに不動産を売却することです。

売却代金は債権者への弁済に充てられます。

金融機関との交渉や知識が必要になるので、専門業者に依頼するのが一般的です。

競売とは?

競売とは、民事執行法に基づいて不動産が強制的に売却されることです。

住宅ローンを組む際は、債権者である金融機関が「抵当権」と呼ばれる担保を不動産に設定するのが一般的です。

ローンが払えなくなった場合は抵当権が実行され、裁判所が介入して不動産が売却されます。

どちらを選ぶべき?任意売却と競売の違いを徹底解説!

住宅を手放さなくてはならない場合、任意売却と競売のどちらを選べば良いのでしょうか?

2つにはそれぞれの特長があり、任意売却を選んだ方が良い場合、競売を選んだ方が良い場合があります。

任意売却と競売の違いを解説しますので、ぜひ参考にしてみて下さい。

違い①:プライバシー性
違い②:融通面
違い③:転居費用
違い④:債権者との調整

違い①:プライバシー性の解説

任意売却は、公にせずに手続きを進めることができます。一般の市場で不動産を売却するため、債務者のプライバシーが保たれます。

競売の場合は、不動産が競売にかけられていることが公になります。

官報、新聞・広告、WEB上に不動産の情報や住所が掲載されるため、知人や近隣住民に知られる可能性があります。

ローンが払えなくなったことを周りに知られたくない人も多いでしょう。
この場合、任意売却が良いですね。

違い②:融通面の解説

任意売却は、特定のルールがないので当事者間で自由に決めることができます。退去時期や売却方法など、話し合いで考慮してもらうことが可能です。

競売は法的な手続きであること、厳格なルールがあることから融通が利きません。

融通面を重視する場合は、任意売却が良いですね。

違い③:転居費用の違い

任意売却の場合、転居費用を確保できる場合があります。

債権者との間で売買代金の配分を決められるので、転居に必要な分を手元に残すことも可能です。また、転居費用の立替サービスを行っている業者もあります。

競売の場合、売却代金は全て弁済に充てられます。

売却後はすみやかに退去しなければなりませんが、「転居するためのお金がない!」という人もいるでしょう。

転居費用を考えた場合、確保できる可能性の高い任意売却の方が良いですね。

違い④:債権者との調整の解説

任意売却の場合、債権者との調整が不可欠です。

配分などを自由に決められるが故になかなか合意に至らない、利害関係者が多いと調整が難しいという場合があります。

競売の場合、債務者は何も対応する必要がありません。

裁判所が介入して強制的に手続きが行われます。債権者への弁済も、抵当権の順位で配分が決められているので調整は不要です。

調整が困難な場合は、競売の方が良いでしょう。

任意売却の6つの流れ 流れの箇条書き 各ステップごとに解説

任意売却は具体的にどのように進められるのでしょうか?

順を追って流れを解説していきますので、参考にしてみて下さい。

流れ①業者への相談
流れ②不動産の査定、専任媒介契約
流れ③債権者との話し合い
流れ④売却活動開始
流れ⑤売買契約
流れ⑥代金決済

流れ①業者への相談

まず最初のステップは、任意売却の専門業者へ相談することです。

この際に身分証明書のほか、物件の権利書、住宅ローンに関する書類などを提出する必要があります。

流れ②不動産の査定、専任媒介契約

次に、売却する不動産の査定を行います。

任意売却を依頼することが決まったら、業者と専任媒介契約を締結します。

専任媒介契約は1社だけに業務を委託するというものなので、重複して他の業者と契約することはできません。

流れ③債権者との話し合い

債権者から任意売却の同意を得て、売却価格などのすり合わせを行います。

流れ④売却活動開始

WEBやメディアを利用して売却活動を開始します。

購入希望者による内覧もあるので、いつでも対応できるよう部屋の整理を行っておきましょう!

流れ⑤売買契約

買受人が決定したら、債権者から正式に許可を得た上で売買契約を締結します。

流れ⑥代金決済

売買契約の代金を受け取り、債権者へ弁済したら任意売却は完了です!

その後は所有権移転手続き、残債処理について進めていきます。

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