「住んだまま家を売る」リースバックを解説!そのメリット・デメリットを理解して利用しよう!

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「住んだまま家を売る」リースバックとは?

リースバックとは、自宅に住みながら家を売ることができるという手段です。

住宅ローンが返済できず家を売らなければならない場合、買主に賃料を支払うことで家に住み続けることができるのです。

リースバックを活用するためには、売買契約と同時に賃貸借契約を締結する必要があります。

ここではリースバックのメリット・デメリットなどを解説していきます。ぜひ参考にしてみて下さい!

リースバックのメリット、デメリット

リースバックは、引っ越しをする必要がないというメリットがあります。

そのまま住み続けられるので、引っ越し費用や新居探しは不要です。家を売却したことを周囲に悟られる心配もありません。

また、将来的に家を買い戻せる可能性があります。買主との間で「買戻し特約」を交わし、売買代金と契約費用を返還することで家を取り戻すことができます。

ただし、買戻し特約は売買契約と同時に行う必要があること、買戻し期間は最長10年などといった条件があります。

リースバックはメリットばかりではありません。

売却金額が相場よりも低くなるというデメリットがあります。

また、買主に支払う賃料が相場より高くなります。当然ながら、賃料が払えない場合は家を出ていかなければなりません。

リースバックのよくある3つのトラブル

住み慣れた家を手放したくない人にとって、リースバックは非常に便利な制度です。

しかし、売却後も利害関係が続くので、トラブルに発展する可能性もあります。

ここでは主なトラブル例をご紹介します。

・トラブル1:賃料の引き上げ
・トラブル2:買戻し金額が高い
・トラブル3:退去を求められる

トラブル1:賃料の引き上げ

「リースバックのデメリット」でご紹介したように、賃料は相場よりも高めに設定される傾向にあります。

契約途中や更新時に、更に賃料を引き上げられるケースも見られます。せっかくリースバックをしても、賃料が払えなければ住み続けることはできません。

トラブル2:買戻し金額が高い

買戻し金額の相場は、売却額の1.1~1.3倍です。

いざ家を買い戻そうとしたときに金額が高くて払えないというケースも少なくありません。

買戻し特約を交わす際は、あらかじめ買戻し金額を書面上で決めておきましょう。期間内に買い戻せる見込みがあるかどうかの算段も必要です。

トラブル3:退去を求められる

通常の賃貸借契約の場合、正当な自由がない限りは期間が更新されます。

リースバックは「定期賃貸借契約」の場合が多く、期間満了をもって契約終了となります。

双方が合意すれば再契約が可能ですが、先方の経営悪化や倒産などを理由に退去を求められることがあります。

このようなトラブル対策として、倒産の可能性が低く、社会的信用の大きい大手企業と契約するのも一つの手段です。

リース バックができない2つのケースとその理由

状況によっては、リースバックを活用できないこともあります。

ここではリースバックができないケースをご紹介します。

ケース1:賃料の支払いが見込めない
ケース2:オーバーローン

ケース1:賃料の支払いが見込めない

賃料が払えなければ家に住み続けることはできません。そのため、賃料の支払いが見込めない場合はリースバックが不成立となります。

リースバックの賃料の相場は売却金額の8~12%程度です。

債務者の収入や売却金額などから、賃料の継続的な支払いが可能かどうかを判断します。

ケース2:オーバーローン

オーバーローンとは、住宅ローンの残高が売却金額よりも高い場合です。家を売却してもローンが残ってしまう状態を指します。

家を売却する際は、債権者の同意が必要です。売却金額が安いリースバックの場合、債権者が承諾しない可能性が高いのです。

それにより、リースバックは失敗に終わってしまいます。

リースバックについてのよくある質問

リースバックについて解説してきましたが、いかがでしたでしょうか?

最後に、よくある質問をご紹介します。

Q.離婚時はリースバックが有効なケース、理由とは?

リースバックは離婚した家庭に有効な手段です。

例えば、家の名義人が「まとまったお金が欲しいので家を売りたい」という意見だったします。しかし、もう一方が「離婚後も家に住み続けたい」と希望した場合は意見が食い違ってしまいます。

こんなとき、リースバックならどちらの意見にも沿うことができます。

「第三者に家を売却して代金を得る」、「家賃を払って家に住み続ける」ことで、双方の希望を叶えることが可能です。

Q.リースバックの買取価格はどれぐらいが相場?

リースバックの買取価格の相場は、一般市場の60~80%です。

債務者が賃料を払えなくなった場合、新しい借主を探したり、家を売却して資金を回収しなければなりません。余計な手間やコストが掛かるため、リスクを考えて買取価格が低めに設定されています。

また、投資の意味合いから安く買われる傾向があります。

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