借地借家法上で定められる2つの借地権:旧借地法と借地借家法を徹底解説!

旧借地法と新借地借家法(1992年8月以降の契約から適用)の2つがあります。

①旧借地法(1992年以前に適用)
②借地借家法(19982年8月以降に適用)

旧借地法で契約したものを、新借地法に切り替えるには契約を新たに取り交わす必要があります。

①旧借地法(1992年8月以前の契約に適用)

旧借地法は、非堅固建物(木造等)、堅固建物(鉄骨等)で区分されています。

なお、借地権の有効期間中に建物が朽廃した場合には、借地権は消滅します。

①非堅固建物(木造等)の場合

借地権の有効期間:20~30年
契約更新後の借地権有効期間:20年

②堅固建物(鉄骨等)の場合

借地権の有効期間:30~60年
契約更新後の借地権有効期間:30年

旧借地法と新借地借家法の大きな違いは、以下のところです。

旧借地法では、借地契約の更新が原則とされていました。

更に、地主が借地契約更新の拒否を希望する場合の条件が曖昧なものとなっていました。

そのため、契約更新時に土地返還を求める地主と借地人との間でトラブルが多発したのです。

新借地借家法では、契約終了後に土地を地主に返還する事が義務づけられた定期借地権が設けられて、この点が改善されています。

②借地借家法(1992年8月以降の契約から適用)

借地借家法には以下の3つのものがあります。

①普通借地権
②定期借地権(一般定期借地権、事業用定期借地権、建物譲渡特約付借地権)
③一時使用目的の借地権

それぞれ説明していきます。

①普通借地権

契約の更新がなされない場合には、借地人は地主に建物の買取を請求できます。

借地権の有効期間:30年
契約更新後の借地権有効期間:1回目は20年、2回目以降は10年毎に更新。

②定期借地権

借地権契約は更新されません。

以下の3つがあります。

一般定期借地権

定期借地権付契約を持つ物件(戸建て住宅、マンション等)がこれに当たります。

契約更新はなく、契約終了後は、建物を撤去し、土地を更地にして地主に返還する必要があります。

一般定期借地権の契約期間:50年以上

事業用定期借地権

事業専用の建物の所有を目的として契約される定期借地権です。契約更新はなく、契約終了後は、建物を撤去し、土地を更地にして地主に返還する必要があります。

事業用定期借地権の契約期間は

2008年より以前:10~20年
2008年以降:10~50年

建物譲渡特約付借地権

契約の満了後に、地主が建物を買い取る事をあらかじめ取り決めてから契約されます。

地主に建物の所有権が移った後、借地権は失われます。

旧借地権者が地主に譲渡した建物に居住を希望する場合には、借家契約締結が必要です。

建物譲渡特約付借地権の契約期間:30年以上

③一時使用目的の借地権

一時、短期的に使用する目的の物件が該当します。プレハブ倉庫や、工事の仮設事務所等。

新借地借家法で定められた定期借地権は、契約満了後に土地が返還されます、地主の方には歓迎されています。

一方、借地人は契約満了後には借地を更地にして土地を返還しなければなりません。

地主の承諾が得られなけば契約の更新が出来ず、その土地に住み続けたくても退去せざるを得ません。

契約更新や建物の撤去、住民の退去を巡ってトラブルが発生する事もあるようです。

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